建物状況調査と既存住宅かし保証のメリット

建物状況調査を行うことで得られる大きなメリットの一つが、「既存住宅かし保証」を利用できる可能性があることです（※適用には基準や条件を満たす必要があります）。

この保険は、住宅の引渡し後に隠れた不具合が見つかった場合の損害を補償します。ただし、かし保証保険を利用するには以下の条件を満たす必要があります。

• ジャパンホームシールドで建物状況調査を実施しており、かつ検査結果が基準に適合していること
• 新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認を受けた物件）を充足している建物であり、その証明書類が提出できること
• 初回の検査実施から保証開始（引渡し）までが1年以内であること
• 売買された物件で、かつ物件の売主が宅建事業者ではないこと
• 保証書・保険付保証明書の受領が、住宅の引渡し前であること

劣化箇所があれば、補修工事を行い、再調査を受ける必要があります。これを怠ると、かし保証を利用できなくなるため注意が必要です。

この補修と再調査において、戸建住宅の場合はリフォームを前提とした売買も多いことから、トラブルに繋がるケースがあります。実際の事例をご紹介しつつ、トラブルを未然に防ぐための方策をお伝えします。

補修工事と再調査の流れ

かし保証を利用する場合、補修工事と再調査の流れを以下に沿って進めることが多いです。

1. 引渡しを受けるまでの間に、売主・買主どちらかの費用負担で補修工事を実施
2. 再調査を実施（再調査は有料）
3. 指摘項目をすべてクリア、適合通知を受ける
4. かし保証の申込み、保証書の発行
5. 引渡し

上記をスムーズに進めるためには、早めの準備と関係者間での調整が不可欠です。特に補修工事は指摘箇所を放置せず、確実に対応することが重要です。

補修工事を行う際に注意すべきこと

1. 指摘箇所の放置はリスクが大きい

基礎のクラック

「補修工事は実施したほうがいいかどうか」というご質問をいただくこともありますが、基本的に建物状況調査において不具合を指摘された箇所は、すべて補修されることをお勧めしています。

例えば基礎のクラック（ひび割れ）が指摘された場合、そのまま放置したとしてもただちに問題になるものではありません。しかし、時間が経過するとひびはさらに大きくなり、そこから雨など水分が浸入、それが基礎内部の鉄筋まで達することで錆びが発生し、最終的にはコンクリートが内側から壊れる（「爆裂」といいます）など、大きな不具合につながります。

指摘された劣化事象は出来る限り放置せず、軽微なうちに補修した方がかかる費用も時間も少なくて済みます。

建物状況調査で調査している箇所は、家にとっての基本性能にあたる部分であり、設備のように「壊れたら取り替える」ということができない箇所がほとんどです。気持ちよく売買取引ができるよう、不具合が広がる前に補修工事をしておきましょう。

2. 補修の費用負担は「誰が」「いつ」行うかを事前に決める

さて、補修工事を行うにあたって悩ましいのは「誰が」「いつ」直すのか、という問題です。実例から申し上げると、「買主がかし保証を使うか否か」によって進め方が異なります。

1：かし保証を申込まない場合

買主が引渡し後に、他のリフォーム工事と合わせて補修工事を行うのが一般的です。他の工事と一緒にやることで、補修にかかるコストも相対的に抑えられるというメリットがあります。 また、補修というレベルで工事をするのか、それとも該当箇所のグレードアップを考えるのか、選択肢も広がります。（例えば壁の劣化の際に、補修をするのか、壁自体を取り換えて建物の外観を模様替えするのか、など）

2：かし保証を申込む場合

買主がかし保証に加入したい場合には、補修工事について少し検討が必要です。

かし保証を使う際には、原則として引渡しまでに保証をつけるという条件があるため、かし保証の手続きをする期間（3週間～1カ月程度）も考慮して、補修工事〜再調査を行う必要があります。

これらの条件を踏まえ、売主が売却活動を本格的に始める前に補修工事を行うケースが多くあります。補修工事を行い、検査に適合すれば、買主がかし保証に加入できることをアピールでき、他の物件との差別化につながります。また、補修にかかった費用を考慮して売出し価格を設定することも可能です。

一方で、買主が費用を負担してリフォームを行う場合は、売買契約後に工事を行うのが一般的です。その際、「引渡し前先行リフォームの特約」等の条件を盛り込んだ上で、引渡し前に買主負担で補修を行い、かし保証をつけている例があります。
まだ売主の所有物であるうちに工事を行うことになるため、事前の合意や準備をしっかり行い、トラブルを避けることが重要です。

トラブル事例から学ぶ：補修工事で気をつけたいポイント

補修工事に関するトラブルは、事前の調整不足や説明不足から発生することが多いです。

契約後にかし保証を希望した買主のケース

売買契約後に、かし保証加入を買主が希望しました。

ところが、建物状況調査を行うと指摘事項が見つかり、補修工事の段取りや費用負担、再調査の日程など、様々な調整が発生し、加えて調査についてあまり知らされていない売主との間で、「契約になかった調査の実施を許可したのに、さらに工事をするなんてまったく聞いていない」とトラブルになり、引渡し・取引終了までの時間が大幅にかかるなどのトラブルがありました。

さらにこういったケースで、「売主・買主のどちらが補修や再調査にかかる費用を負担するか」という問題も起きることがあります。この場合も、契約前に調査を実施し結果が把握できていれば、補修費用含めての条件調整の内容を契約に盛り込むことができます。

例えば売主側が補修費用をもつ代わりに値引きはなし、買主が費用負担する場合、売主が居住中の中で、補修工事のみ先行でリフォームを行う旨の覚書を締結するなど、やり方は様々です。
建物状況調査とかし保証の契約有無については契約前に決めておき、もしも買主がかし保証を希望する場合には、予めきっちりと双方を調整しておくことが大事です。

かし保証の適合基準を満たすための補修工事

かし保証を利用するためには、原則的には以下のような処置が施されていることが必要となります。

構造耐力上主要な部分の劣化事象

指摘箇所に補修工事を行い、補修箇所が本来の性能を十分に発揮できる状態に修繕されていること。

雨水の浸入を防止する部分の劣化事象

指摘箇所が雨漏りを防げる状態に修繕されていること。

補修の具体的な方法については、建物状況調査報告書に記載されている注意点を参考にするか、リフォーム会社に相談してください。

補修工事前に追加調査が必要な場合も

建物状況調査で分かるのは、あくまでも劣化事象の有無となります。そのため劣化事象が発見されてもその原因の追究、例えば雨漏りの原因がどこから発生しているのか、白アリが発見された場合の駆除範囲や方法の特定などは、追加の調査をしないと原因が特定できない場合もありますのでご注意ください。

再調査について

かし保証に適合させるべく、再調査を希望する場合、ジャパンホームシールドはお申込みから再調査の実施まで約１週間、結果についても調査実施後約１週間でご報告します。
かし保証は引渡しまでに申込む必要がある関係で、再調査についても引渡しまでのスケジュールを逆算して進める必要があります。

まとめ

「既存住宅かし保証」は売買契約後に手続きとなりますが、物件引渡しまでにスケジュールの余裕がないと、買主が加入できないケースも出てきます。特に再調査になった場合は、手配や手続きの時間が多くかかり、場合によっては加入ができないこともあります。契約前に建物状況調査を行い、補修や再調査の費用負担なども含めて条件調整をするなど、早めの対応ができるとよいでしょう。

※ ジャパンホームシールド株式会社では、直接個人の方からの依頼はお受けできません。サービス利用の際はお近くの不動産会社へご相談ください。